|
اخبار صنعت ساختمان
سازندگان واحدهای مسکونی که طی سال‌های گذشته همواره از روش پیش‌فروش مسکن به‌عنوان یکی از شیوه‌های رایج و موثر تامین مالی برای تکمیل پروژه‌های در حال ساخت استفاده می‌کردند هم‌اکنون بنا بر پنج دلیل عمده، رفتاری خلاف جهت سمت تقاضا در این بازار در پیش گرفته‌اند.
سازندگان که طی سال‌های اخیر در نبود قانون مشخص برای پیش‌فروش ساختمان، به‌صورت مستقیم یا با واسطه دلالان فعال در بازار ملک بخشی از واحدهای درحال ساخت خود را با قیمتی معادل10 تا 20 درصد ارزان‌تر از واحدهای آماده به متقاضیان پیش‌خرید عرضه می‌کردند بعد از ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان در نتیجه بروز برخی ابهامات در اجرای قانون و اعمال بعضی محدودیت‌ها وممنوعیت‌های تعیین شده برای دلالان ملکی، از یکسو و بوروکراسی‌های ایجاد شده در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای طی مراحل مختلف پیش‌فروش آپارتمان‌ها(از تبلیغات تا پیش‌فروش)، فعالیت خود در این بازار را کاهش داده‌اند؛ طوری که امسال، براساس آمار رسمی برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در شهر تهران تیرماه امسال به زیر 200 فقره کاهش یافت؛ این‌درحالی است که سال گذشته که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد وعملا تمایل وانگیزه قوی برای پیش‌خرید ملک از سوی خریداران نیز وجود نداشت، به‌طور متوسط در هرماه حدود 400 معامله پیش‌فروش انجام شد.
هرچند به دلیل اعمال محدودیت‌ها و ممنوعیت‌ها و همچنین بوروکراسی‌های موجود در مسیر انجام پیش‌فروش قانونی در بنگاه‌ها، بخش قابل توجهی ازمعاملات پیش‌خرید ملک هم‌اکنون خارج از بنگاه‌های مسکن انجام میشود و همین معاملات به اصطلاح «زیرپله‌ای» و «غیرشفاف» موجب شده درحال حاضر آمارهای رسمی موجود از حجم معاملات انجام شده در بازار دوم معاملات مسکن عملا کمتر از حجم واقعی این معاملات باشد.در واقع محدودیت‌های ایجاد شده به واسطه به وجود آمدن بوروکراسی‌های اداری در مسیر کسب مجوز تبلیغات و انجام معاملات پیش‌فروش به دنبال ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین وجود موانع اجرایی در مسیر معاملات پیش‌فروش به دلیل فراهم نبودن برخی بسترهای مورد نیاز همچون شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از یک طرف و همچنین ممنوعیت واسطه‌های فروش مسکن یا فروش مستقیم واحدها در بازار پیش‌فروش، موجب «کم‌نمایی آماری» درخصوص حجم این گروه از معاملات مسکن شده است.
به عبارت دیگر اگرچه هم‌اکنون متقاضیان پیش‌خرید در بازار مسکن با کمبود فایل در این بازار مواجه شده‌اند اما آمارهای رسمی موجود از حجم خرید وفروش در بازار دوم معاملات مسکن، تنها نشان‌دهنده تعداد پیش‌فروش‌های انجام شده در بنگاه‌های مسکن است و معاملات زیرزمینی و خارج از بنگاه‌ها را دربرنمی‌گیرد.بنابراین نوعی کم‌نمائی در آمار معاملات پیش‌فروش وجود دارد.
نامریی شدن حجم قابل توجهی از معاملات پیش‌فروش مسکن در نتیجه حرکت «چراغ‌خاموش» برخی سازندگان هم‌اکنون خود را در تبلیغات نامحسوس برای فروش واحدهای درحال ساخت وهمچنین قراردادهای ثبت نشده در سامانه رهگیری مسکن، نشان می‌دهد.درحال حاضر عمده سازندگان عرضه‌کننده واحدهای پیش‌فروشی به جای طی پروسه قانونی برای کسب مجوز پیش‌فروش ساختمان، تبلیغات خود را با عبارت‌های غیرمستقیم و به‌صورت نامحسوس در میان آگهی‌های مربوط به فروش واحدهای آماده منتشر می‌کنند.از سوی دیگر این گروه از سازندگان برای در امان ماندن از مجازات پیش‌فروش غیرقانونی و بدون مجوز، قراردادهای خود را به‌صورت غیررسمی خارج از بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌کنند و بنابراین حجم قابل توجهی از این معاملات هم‌اکنون به‌صورت غیرشفاف درآمده و در آمارهای رسمی نشانی از آنها وجود ندارد.
با این حال، کاهش فاصله بین سطح پایین قیمت پیش‌فروش دربرابر سطح بالای قیمت فروش واحدهای نوساز که همواره در سال‌های گذشته یکی از مهم‌ترین مشوق‌های سمت تقاضا برای ورود به بازار دوم معاملات مسکن محسوب می‌شده، موجب شده است، عملا تفاوت قیمت واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای آماده به‌طور متوسط به زیر 5 درصد برسد.
از سوی‌دیگر، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال‌حاضر به اصلی‌ترین محل اثرپذیری پدیده «افت حجم ساخت‌وساز مسکن طی دو سال گذشته»، تبدیل شده است.به این معنا که بیشترین اثر منفی کاهش ساخت‌وساز در دو سال اخیر خود را هم‌اکنون در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد؛ درحال‌حاضر کاهش تعداد واحدهای نیمه‌تمام در بازار مسکن موجب کاهش حجم فایل‌های قابل‌عرضه به بازار پیش‌فروش شده است.این‌درحالی است که هم‌اکنون حجم مناسبی از پیش‌خریداران در بازار مسکن حضور دارند که تمایل دارند به جای خرید واحدهای آماده، آپارتمانی را پیش‌خرید کنند.
«نامشخص بودن شرایط بازار به لحاظ شروع ریزنوسانات قیمت مصالح ساختمانی»، از دیگر دلایل کاهش تمایل سازندگان مسکن به پیش‌فروش واحدهاست؛ در شرایطی که قیمت برخی مصالح ساختمانی طی ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش یافته است و زمزمه‌هایی مبنی بر احتمال افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی به گوش می‌رسد، عمده سازندگان واحدهای نیمه‌تمام با این ذهنیت که ممکن است پس از پیش‌فروش مسکن با قیمت مقطوع، قیمت مصالح دچار نوسان شده و درنتیجه هزینه ساخت و‌ساز افزایش پیدا کند، از عرضه واحدهای خود به بازار پیش‌فروش منصرف شده‌اند.
از سوی دیگر درحال حاضر، سازندگان واحدهای مسکونی نیمه‌تمام و در حال ساخت، با مشاهده افزایش نسبی حجم معاملات خرید واحدهای آماده و شروع ریزنوسان قیمتی در بازار مسکن«چشم‌انداز رونق معاملات واحدهای مسکونی» را فراروی خود مشاهده می‌کنند؛ در نتیجه ترجیح می‌دهند به‌جای آنکه هم‌اکنون واحدهای خود را با نرخی پایین‌تر از واحدهای نوساز به بازار پیش‌فروش عرضه کنند، تمام تمرکز خود را به تکمیل واحدها و آماده‌سازی آنها برای عرضه در زمان رونق بازار مسکن قرار دهند.از این طریق می‌توانند بخشی از زیان وارده در طول سال‌های رکود معاملات مسکن را جبران کنند و واحدهای خود را با قیمت بالاتری در بازار به فروش برسانند.
این پنج عامل موجب‌شده هم‌اکنون اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در بازار مسکن پایتخت به مراتب بیش از آن چیزی باشد که در آمارهای رسمی اعلام میشود، اما در مقایسه با شرایط فعلی بازار مسکن و وجود حجم قابل‌توجهی از متقاضیان پیش‌خرید، موجب شده‌اند رفتار سمت عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در جهتی متفاوت از سمت فعلی رفتار و تمایل طرف تقاضا قرار بگیرد. این‌درحالی است که هم‌اکنون تعداد قابل‌توجهی از واسطه‌های مسکن نیز به واسطه ممنوعیت از انجام معاملات پیش‌فروش و ثبت این معاملات، از بازار دوم معاملات مسکن خارج شده‌اند.این موضوع موجب شده هم‌اکنون بخشی از معاملات پیش‌فروش حالت غیرشفاف و «نامرئی» به خود بگیرد و در سامانه رهگیری معاملات مسکن ثبت نشود.
پیش فروش ملک
پیش فروش اقساطی آپارتمان در تهران
قوانین پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان چیتگر
پیش فروش آپارتمان در تهران سال 95
پیش فروش آپارتمان کرج
پیش فروش آپارتمان در منطقه 22 تهران
پیش فروش آپارتمان اصفهان
پیش فروش آپارتمان دیوار
|
